부동산 투자? 입지분석과 대출 활용이 99%(feat. 연봉 2천만원으로 내집마련 하는 방법)
사회초년생이 3년동안 종자돈 3천만원을 도저히 모으기 힘든 여건이라면 종자돈 모으는 기간을 늘리던가, 종자돈으로 접근 할 수 있는 가격대의 집을 매수 하시면 됩니다. 부동산 가격은 저렴한 것은 수천만원대 부터 해서 수십 억까지 스펙트럼이 다양하게 형성 되 있습니다.
물론 지역의 랜드마크를 사면 좋겠지만, 종자돈이 부족하다면 개발호재가(지하철 노선 신설 등) 충만한 저평가된 지역의 집을 매수하시면 됩니다. 어짜피 부동산 가격은 어느 한단지만 오르고 내리고 하는게 아니라 지역 안에서도 일정갭을 두고 다같이 오르고, 내리고 하는 특징을 갖고 있습니다.
나홀로에 연식 애매한 기축아파트라도 초역세권이라든지, 초교를 품고 있다든지 아니면, 바로 인근에 뉴타운급 천지개벽이 생겨 동네 인프라가 크게 개선 된다든지 하면, 새아파트와 일정 갭을 두고 같이 오르고 내리고 합니다. 즉 입지가 좋다면, 상승률은 새아파트 안부러울 수 있다는 얘기입니다. 대신 연식이 오래 됐다면, 추 후 재건축을 염두하여 대지지분은 전용면적의 50%이상은 있어야 됩니다. 이게 뜬구름 잡는 얘기가 될 수 있으니 구체적인 예를 한번 들어보겠습니다.
신도림동 청구아파트 소형평수나 금천구 무지개 아파트 소형평수 지난 5년간 실거래가 추이를 한번 보시면 감이 오실 겁니다.
대림동 우성아파트, 신길동 우성1,2,3차 아파트, 삼성아파트, 건영아파트 등등은 지하철이 가깝게 있고, 초중고등학교 통학 여건도 좋을뿐 아니라, 직주 근접으로 강남, 여의도, 광화문 등 서울의 주요 업무지구를 편리하게 출퇴근 할 수 있는 입지입니다. 이런 입지에 있는 오래된 기축 아파트 실거래가를 확인하면 새아파트 부럽지 않은 상승을 확인할 수 있습니다.
사실 서울은 지금 시점에서(2019년) 너무 올랐고 대출규제마져 생겨서 종자돈 마련하기 힘들어졌습니다. 돈이 부족하다면 전세를 끼고 매수 하는 방법이 없는거죠. 실거주를 해야된다면, 왠만큼 현금이 준비되지 않은 이상 내집마련은 쉽지 않은 상황입니다.
그렇다고 완전히 기회가 없는건 아닙니다. 대출규제가 없는 지역으로 눈을 돌리는 것도 하나의 전략이 될 수 있습니다. 작년 913대책 이후에 서울 아파트 가격은 일부지역이 보합 및 하락을 하고 있는 반면, 수도권 일부 지역의 경우 지금에 이르기까지 꾸준히 오르고 실거래가 되고 있는 지역도 있습니다.
몇몇 지역을 예로들면, 부천 중동 센트럴파크 푸르지오, 시흥 센트럴 푸르지오, 시흥 영남아파트, 송도 퍼스트파크 등을 들 수 있습니다. 특별히 영남의 경우 앞서 언급한 작은 종자돈으로도 매입할 수 있는 1억대 아파트 이기도 합니다.
작년 913대책 이후 서울 광명등의 투기과열지구의 대출 및 세금 규제 강화로 인해, 상대적으로 많이 오르지 못했던 부천 시흥 지역이 서울 아파트 가격이 보합 및 하락하는 와중에 활발히 거래 되며 조금씩 오르고 있는 중입니다. 분양권부터해서 기축아파트까지요.
그 이유는 비조정지역으로서 세금과 대출에 대한 규제가 없을뿐만 아니라, 향 후 교통 및 일자리 관련하여 풍부한 개발호재를 머금고 있기 때문입니다.
위 언급된 아파트는 모두 초역세권에 학교가 가까운 특징이 있습니다. 특별히 시흥 아파트의 경우 개통하지 않은 지하철 호재들이 줄줄이 대기하고 있는 중입니다. gtx-B부터해서 김포공항을 향하는 소사원시선, 신안산선, 월판선, 제2경인선, 인천2호선 등 줄줄이 지하철 착공을 대기중이거나 예정된 호재 들을 머금고 있는 아파트 들입니다.
더 나아가 송도와 시흥은 향 후에는 자족도시로서 양질의 일자리가 많이 창출될 지역이기도 하죠. 대표적으로 송도에는 삼성바이오와 같은 바이오 산업 단지 뿐만아니라, 국제도시라는 이름이 걸맞는 기업 기관 시설등이 입주를 앞두고 있습니다.시흥의 경우 광명시흥테크노밸리와 매화산업단지 조성등을 통해알앤디 제조 유통산업을 중심으로 국내 우량 기업을 유치하여 자족도시로서 한단계 도약할 준비를 부지런히 하고 있는 중압니다.
- 결론
부동산 시세는 정부규제 및 개발 호재에 따라 지역마다 다르게 움직인다는 것입니다. 서울이라고 무조건 오르고, 경기도 인천이라고해서 무조건 떨어지는 것은 아니라는 것입니다. 그렇기 때문에 최소한 매수하기전에 열심히 발품 팔고 지역에 어떤 호재가 있는지도 살펴보고, 자신의 출퇴근 여건도 고려해 보시고, 내 집을 마련 하신다면 만족스러운 결과가 있지 않을까 하는 생각을 합니다.
ps . 레버리지 활용에 대해서는 아래 글을 참고하시면 좋을 거 같습니다.(click)
트럼프의 부동산 대출 활용기 1편. 내집마련에서 대출이 필수인 이유